Louer à Narbonne : 51 logements interdits, mais 1 088 à surveiller

Le calendrier, en trois dates

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail. Les logements classés F suivront en 2028, ceux classés E en 2034.

Un bail déjà signé n'est pas rompu : la règle s'applique à la mise en location d'un nouveau locataire et au renouvellement. Un bailleur en place dispose donc d'un délai supplémentaire, qui dépend de la durée de son bail en cours.

À Narbonne, la contrainte est aujourd'hui minime

Sur 18 823 diagnostics publiés, 51 logements seulement sont classés G. Les classes F et G réunies en comptent 322, soit 1,7 % du parc.

C'est l'un des taux les plus bas des communes que nous mesurons. Le climat méditerranéen, en réduisant fortement les besoins de chauffage, produit mécaniquement des étiquettes clémentes, comme le montre la répartition des classes.

Et le parc est réellement performant

Le constat ne tient pas qu'à l'absence de mauvaises notes. 4 239 logements narbonnais atteignent les classes A ou B, soit 22,5 % du parc, et 9 678 sont classés C.

Autrement dit, plus de sept logements sur dix se situent en A, B ou C. Un bailleur narbonnais part donc d'une position favorable, ce qui est loin d'être le cas partout : à Nevers, 164 logements seulement atteignent A ou B.

L'échéance qui compte vraiment : 2034

Le chiffre à retenir n'est pas 51 mais 1 088. C'est le nombre de logements narbonnais classés E, donc exclus de la location en 2034.

Rapporté aux 322 déjà concernés en 2028, cela multiplie par plus de quatre le volume touché. Un bailleur qui raisonne sur la situation actuelle sous-estime donc largement ce qui l'attend, même dans une commune aussi bien classée.

S'y ajoute un effet que peu anticipent : la classe D, qui rassemble 3 496 logements narbonnais, borde l'échéance. Un réexamen défavorable au prochain diagnostic suffit à faire basculer un bien de D en E, sans qu'aucun travaux n'ait été fait et sans que le propriétaire l'ait vu venir.

Maison ou appartement, même exposition ici

Narbonne présente une particularité : les deux types de biens se comportent presque identiquement. Les 3 984 maisons affichent 2,0 % de logements classés F ou G, les 14 186 appartements 1,7 %.

L'écart de trois dixièmes de point est l'un des plus faibles que nous ayons relevés. Ailleurs, il atteint souvent un rapport de un à trois, et jusqu'à un à quatre à Lorient. Le type de bien n'est donc pas un indicateur utile pour un investisseur narbonnais.

Le constat vaut aussi sur les bonnes notes : 23,3 % des maisons et 22,4 % des appartements atteignent les classes A ou B. Les deux segments sont donc également performants, ce qui simplifie la recherche d'un bien à louer.

Les diagnostics obligatoires pour louer

Le DPE est requis dès l'annonce et annexé au bail, valable dix ans s'il date du 1er juillet 2021 ou après. S'y ajoutent l'état des risques, de moins de six mois, et la surface habitable.

Selon l'âge du bâti viennent le constat de risque d'exposition au plomb pour un permis antérieur à 1949, l'amiante des parties privatives, et les états des installations d'électricité et de gaz de plus de quinze ans. Le détail figure sur les diagnostics de location.

Ce que le DPE change au montant du loyer

Au-delà de l'interdiction, la classe conditionne la révision du loyer. Un logement classé F ou G ne peut plus voir son loyer augmenté, ni à la relocation, ni à la révision annuelle.

À Narbonne, cela vise 322 logements. Le nombre paraît faible, mais pour leurs propriétaires le gel est total et court jusqu'aux travaux, sans limite de durée. Sur un bien conservé dix ans, l'écart cumulé avec un loyer indexé devient substantiel.

Le marché locatif dans son contexte

Le marché de la vente donne un ordre de grandeur des valeurs en jeu. En 2024, 976 ventes ont été enregistrées, pour un prix moyen de 166 549 € et 2 513 € du mètre carré.

En 2019, la commune comptait 1 081 ventes à 150 386 €. Le recul de volume est modéré, 10 %, l'un des plus faibles de cette série, et le prix moyen a progressé de 10,7 %.

Cette stabilité relative distingue Narbonne de communes comme La Rochelle, qui perd 37 % de ses transactions, ou Bayonne, 33 %. Un bailleur narbonnais qui souhaiterait arbitrer vers la vente trouve donc un marché encore fluide, ce qui n'est pas le cas partout.

Vérifiez ce que le calcul a retenu

Avant d'accepter une note qui vous exclurait de la location, examinez son fondement. Le diagnostiqueur constate sans démonter : ni sondage, ni dépose de doublage, ni ouverture de cloison.

À défaut d'information sur une paroi, la règle lui impose 2,5 W/(m².K), la valeur d'un mur sans isolant, choisie sévère pour ne pas récompenser l'absence de preuve. Sur un parc où 1,7 % seulement des logements sont en F ou G, une note injustement basse isole d'autant plus.

Le document qui peut vous remettre en règle

Il doit nommer le matériau posé et indiquer son épaisseur en millimètres : facture d'entreprise, devis contresigné, notice de constructeur ou dossier d'aide publique.

Avec 14 186 appartements sur 18 823 diagnostics, il se trouve le plus souvent chez le syndic. Réclamez le carnet d'entretien et les délibérations d'assemblée portant sur les façades ou la toiture : leur absence pénalise tous les lots de l'immeuble.

Le confort d'été, absent du calcul

Un point mérite l'attention d'un bailleur narbonnais, même s'il ne relève d'aucune obligation. Le DPE mesure une consommation de chauffage conventionnelle, faible en zone méditerranéenne.

Il ne dit rien de la saison chaude, qui est pourtant la contrainte réelle ici. Un logement bien classé peut être difficile à louer en été, et les litiges de bail portent plus souvent sur cette gêne que sur la facture de chauffage.

Ce qu'il faut faire maintenant

Si votre bien est en E, vous disposez de huit ans, ce qui laisse le temps d'inscrire des travaux au plan pluriannuel de la copropriété plutôt que de les subir en urgence.

S'il est en F ou G, commandez un DPE à jour avec vos justificatifs, puis faites chiffrer les scénarios par un audit énergétique. Les 322 logements concernés à Narbonne ont tous une solution, mais aucune ne se décide sans ces deux documents, comme le rappelle les passoires thermiques.